【一周问答】心照不宣的秘密：签约学校就可溢价1000元/㎡

第52期的问答咨询如期推出，本次资讯精选了7.21-7.26的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

世茂不是早进昆明了么？一直没什么消息，老师，世茂现在是什么情况呢？巫家坝的项目怎样了？

答：世茂两个项目，巫家坝项目案名定为世茂璀璨时代，双凤村项目定为世茂璀璨星城。（巫家坝项目有260亩，分两次拿地）

本周才过规，璀璨时代的第一个小地块，容积率3.8，规划4栋高层住宅+1栋公寓/写字楼，部分商业，展厅在南亚，其他产品暂未公布。

佳兆业城市广场在做限时优惠登记，我是刚需，能不能买？如果买，你更推荐哪个户型呢？

答：可以考虑。

户型上98/107/111㎡几乎就是同一个格局，最推荐111㎡，端户。（而98/107实际上也是端户，但98略小，107第一批不推）

这个户型我想大家在很多楼盘中见过，经这么多开发商验证，两面采光，明厨明卫动静分离，基本没毛病：

请教一下，草海片区您认为后期发展如何，目前中铁诺德和金地这两个楼面价近12000的盘，今年都将陆续开盘哪个盘更值得期待？

答：看价格吧。

中铁诺德户型和设计都不错，但中铁没有昆明项目交付先例，金地昆明有一定口碑，不好评价。

抛开位置来说，中海云著的设计与金泰国际比怎么样？（中海129与金泰137）请老师解答一下？

答：第一张图为中海，做了四房，第二张图为金泰，只做三房。

中海四房，动静分离，但受总面积影响+还有个走廊，导致每间房间会很小。

空间上，金泰更宽敞舒服一些。

但是，对于这么大的户型来说，户型格局上中海更强。比如金泰的几处细节，比如卫生间+厨房位置，都不是特别理想；入门处餐厅比客厅区域还更宽。

户型上，我觉得中海更强。（有没有注意跟前面佳兆业那个户型很像？再次印证“大众的选择”。）

老师，您好。请问万彩城的住宅，94平米，16楼，东向，155万值得买吗？

答：二环内最便宜的单价，1.64w，94㎡一看就是中户，价格正常，不算太建议，

（同样还可以看看碧桂园龙腾世家，同款筒子楼，同款毛坯，但地段好一些，起码不靠高架桥，单价1.6w）

老师，计划40-45万首付，想在南市区买套小三室，准备以后给孩子上学，昆明学院旁边上班，想买个上班近的 麻烦推荐一下楼盘。谢谢

答：南市区哪有得起什么好学校，还要上班近？

南市区有学校的楼盘——润城、金地星月、山海湾、海伦国际、魅力之城、观云海、澜湾俊园（星湾俊园）、俊发生态半岛。其中润城、山海湾学校中等以上，金地是公立中算中等的，其他学校一般。

距离你近，看新螺蛳湾魅力之城、观云海、澜湾几个。

我在万科500里和金域水岸之间纠结，水岸看的是114平的户型32楼均价14000，重在学位房。500里门口就有地铁站，街对面也有规划了教育用地，只是还没有确定是什么学校进来，看的107的户型，7-9层看花园的，均价16000。算下来价格差不多，首付能到50万，我比较倾向南边，老婆喜欢北边觉得教育更重要，目前我们还没孩子，小编给我们点建议，综合看来，入手那个更合适我们的情况？

答：一个南，一个北，两个项目都没有自配学校，你居然纠结的是学校？

首先，500里门口的地铁+学校，都需要时间，且南市区教育的弱项，可能你们家小孩读书的时候都还没有效解决，这就不是一个刚需盘。

其次，金域水岸，教育确实会好一些（起码划片大概率有昆明湖的小学），但位置上可能你又觉得“太北了”。为了你的家庭幸福考虑，我觉得听老婆的比较重要。

晋城的华侨城公园悦府高层5500，洋房10层的6500，离古滇大码头有7公里，是否适合投资，想听听你的意见！

答：离古滇大码头有7公里，这构不成什么投资的理由。让你动心的是5500元/㎡的单价吧？

投资一般，这是个本地人买来自住的楼盘。

我很好奇中海云著和碧桂园御龙半山紧挨着，碧桂园还是小高层，为啥中海的价格更贵。

答：中海已经签约韶山小学，这在昆明至少是1000元/㎡溢价呢。（两者精装标准也有点差距）

参考一下目前昆明在售的其他项目：

万科城、上悦天地，万科已签约学校，1.45w；上悦天地，还在地铁口呢，而万科城还离地铁超过1公里，上悦就是1.35w；

俊发城、俊发城逸璟峰，还是同开发商的兄弟楼盘呢，俊发城地段更靠近北京路，逸璟峰2梯4户，产品地段上各有优势；但逸璟峰有大概率明通，价格贵1k。

更别提润城之于附近的滇池名门了。

签约学校（管你是霍格沃茨魔法学院还是艾利斯顿商学院，不管学校好不好，反正要得有），就可溢价1000元/㎡，这是开发商心照不宣的小秘密。

请问融创文旅城124平的每平16000元能买吗？

答：融创周六又又又开盘了，a23地块第一排，不过价格较贵，都是1.7w+。

124应该也是这个地块的，比首开地块好多了，可以考虑。

2

二手房

你好，我这里看好一套万科魅力之城101平，带车位端头125万，刚需，但是一楼，值不值得入手，后期住是不是会吵。

答：不值，除非你拿来不住，开小卖部之类（你还别说，还真有）。

加钱买更高楼吧。

请问小编，纯投资，现在入手同德昆明广场2万一平的二手房，还值不值？A区、B区有价格差距，建议买哪个区？还有就是山海湾一期的二手房，是否值得投资？谢谢

答：肯定优先a区，b区有回迁，且更靠里面。

这几天同德推出一手房，a区144平米，320万，是带阳台的哦，只有少数几套（应该是之前抵款之类，保留下来的）。

那照这样来看，2万/㎡的二手房价格还挺正常，而且滨江俊园单价也要1.8万，这里可是北市区黄金地段。但是纯投资肯定不买这么大的，且总价太高也不适合。

你说的这几个，我认为同德转手更高，因为在去年，同德类似144㎡户型，我们二手房栏目中都是挂240万左右（当时被喷的体无完肤，留言都骂卖家呢）。

老师，昆明西山区滇池度假区滇池印象花园13000二手房可以入吗。

答：滇池印象花园部分房子是两个证。

不然，这附近的洋房怎么会这么便宜，还是洋房。

老师，七彩俊园118的户型均价差不多到25000，96的在21000左右 是否值得入手？有没有升值空间了？谢谢！

答：市中心的高单价小区，小户型比大户型便宜，是因为小户型“出得起价的看不上，看得上的人买不起”。

这类高单价小区，我更看好现成地铁口，商业更强，且房子也不差的同德。

摩玛小区是有什么硬伤吗？怎么这个小区位置就是交三桥这里还只要1？

答：自行改规划，没通过审批，自行多盖了楼层。

除非把上面多盖的拆了，否则，违建，无法验收，没有房产证。（但房子都卖出去了，谁拆啊）

昆明类似的项目还有兆丰6000城，当年机场还在巫家坝的时候，这里限高，他也是多盖了，所以……

违建有风险，亲人两行泪。

3

其他

我是刚需，首付30万以内，市中心上班，有没有小户型房源（2室即可）给推荐一下的啊，总价低一点的。

答：次新房，北市区小康大道2005-2010年前后的房子都能满足：美璟新城、华龙人家、和谐世纪、耀龙康城、远洋风景、美伦花乡等等，首付完全够。

北二环附近，实力北岸、北泰花园、金尚俊园、同德上北区、鑫安花园、真爱岁月、葵花公社、首付可能略微超一点（你要预留税费和中介费）。

另外，基本昆明非优质学区房的楼梯房（非老破小），只要有小户型，你都能买得起，实在太多了。

老师好，包邮区人士向往昆明的四季如春，想在昆明购套房，退休后可以定居春城。对楼盘要求顺序如下：走路去地铁近，最好有点景色。想买三室南向的房子。麻烦老师推荐几个楼盘。谢谢！

答：1、预算充足看草海，洋房、朝向好，户型大，总价250w+，中铁诺德、金地，但是，十年后才有地铁；山海湾，有景色，有地铁，就是价格不定；市区翠湖附近二手房，价格不定。

2、预算150-200w内，5年左右可能有地铁：万科翡翠滨江、万科500里，近滇池。

3、非景色选项，优先地铁类：西二环外佳兆业城市广场，东白沙河片区大华公园天下，北市区碧桂园北城映象，俊发城，巫家坝项目，新螺蛳湾魅力之城，俊发观云海；以及呈贡吾悦等。

4、优先旅居类：融创文旅城、七彩云南古滇名城。

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